POSSO FAZER UM SINAL SEM TER VISTO TODAS AS CERTIDÕES PESSOAIS E DO IMÓVEL?
A resposta é NÃO DEVE.
Sabemos que na prática isso é bem comum acontecer, porém, existe um principal motivo do porque isso acontecia e vou explicar aqui o porque isso não precisa e não deve mais acontecer.
Recentemente houve algumas mudanças na legislação, uma delas tornou as certidões forenses, ou também conhecidas como certidões cíveis, facultativas nas operações imobiliárias.
No entanto, elas ainda desempenham um papel importante na segurança das transações.
Antes dessa alteração, era comum a prática de adiar a obtenção das certidões de todos os envolvidos até a etapa de contrato de arras ou sinal. Ou seja, assinar um documento de sinal sem antes ter visto TODAS as certidões.
Essa prática, numa visão legal, PODE violar o dever de diligência do corretor, conforme estabelecido no artigo 723 do Código Civil, que diz que: “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, TODAS as informações sobre o andamento do negócio”.
Ocorre que até setembro do ano passado – setembro de 2023, um jogo de certidões de um vendedor + as do imóvel, custava em torno de R$1.500, e isso se fosse só 1 vendedor. Se fosse mais de um vendedor teria que tirar as certidões de todos os vendedores o que acrescentaria MAIS aproximadamente R$1.200 por nome, ou seja, por vendedor.
Como elas têm validade, os vendedores esperavam receber um sinal para somente então fazer o levantamento das certidões. Por outro lado, também não fazia sentido o corretor, que geralmente trabalha sem exclusividade, desembolsar essa quantia pra verificar a situação jurídica dos vendedores e do imóvel e cumprir assim com seu dever legal de diligência e prudência, pois corria um grande risco do imóvel ser vendido por outro corretor ou empresa e ficar no prejuízo.
A boa notícia é que, desde setembro do ano passado, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro está disponibilizando gratuitamente essas certidões.
Agora, como profissionais do mercado, podemos solicitar essas certidões no início do processo, antes mesmo de realizar qualquer visita ao imóvel. Isso nos permite conhecer a situação jurídica do vendedor e do imóvel desde o início. Isso nos capacita a cumprir nosso dever de informar, conforme estabelecido no artigo 723 do Código Civil, comunicando previamente ao interessado os riscos do negócio, e também, orientar o vendedor o procedimento pra regularizar a situação, caso haja algum apontamento nas certidões.
Entendo que, em algumas situações, a prática anterior de adiar a obtenção das certidões poderia ser justificada, mas é importante destacar que a nova abordagem oferece maior transparência e segurança desde o início da negociação.
Contudo, entendo que isso não exclui totalmente a possibilidade de realizar um sinal sem antes ter visto todas as certidões.
Entendo que, em algumas situações específicas, pode haver razões pra adiar a obtenção das certidões, como o exemplo em que um cliente faz uma proposta antes da disponibilidade das certidões. Nesse caso, o corretor não deve impedir o sinal, mas é seu dever informar sobre os riscos dessa prática.
Entendo que dessa forma o corretor está cumprindo com seu dever legal de prestar ao cliente, espontaneamente, TODAS as informações sobre o andamento do negócio.
Não vejo nesse cenário uma má atuação do corretor, ou até mesmo do advogado que muitas vezes conduz o negócio dessa forma, a maior parte dos negócios que envolvem sinal e que são acompanhados por grandes advogados, são ou pelo menos eram feitos dessa forma, muitas vezes com sinais até altos, de 10% por exemplo, prática que eu particularmente entendo não ser a mais adequada.
Resumindo, a gratuidade das certidões é uma excelente notícia para o mercado imobiliário pois agora podemos agir com mais agilidade, garantindo a segurança das operações desde o momento da captação do imóvel, sem nenhum custo.
Aliás, a única certidão que é exigida e que tem custo é a certidão de ônus reais do imóvel, que custa em torno de R$137,00, porém, é possível tirar uma cópia da atual matrícula do imóvel pelo site dos registradores, que custa R$37,00 e com ela você tem segurança de avançar no sinal sem a necessidade de tirar uma certidão propriamente dita, que somente será necessária para a lavratura da escritura.
Espero que essa informação seja útil para todos vocês.
Fiquem atentos às mudanças e continuem fazendo negócios com responsabilidade e transparência.
Até a próxima!
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