O que é e como funciona o sinal de compra e venda de imóveis

Você sabe pra que serve o sinal de compra e venda de imóveis?

É obrigatório fazer o sinal?

De quanto deve ser o sinal?

Eu perco o sinal se eu desistir do negócio?

Neste vídeo, eu vou abordar quatro pontos essenciais sobre o sinal de compra e venda de imóveis, também conhecido como arras. Vou tentar explicar de forma simples para que todos possam entender.

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PRIMEIRO PONTO: Pra que serve o sinal?

O pagamento de um sinal é uma forma de mostrar ao vendedor o real interesse de compra pelo comprador, e do mesmo modo, garantir ao comprador que o imóvel não será negociado com mais ninguém, dessa forma as partes poderão avançar com todos os trâmites que envolvem o processo de compra e venda de um imóvel – que por vezes pode levar muitos dias, semanas e até meses.

SEGUNDO PONTO: É obrigatório fazer o sinal?

Não! Não é obrigatório. Em situações ideais, onde o vendedor tem convicção de que não tem nenhuma restrição com relação ao imóvel ou ao seu nome e o comprador tem a disponibilidade imediata dos recursos pra fazer a compra, apresentadas as certidões pode-se fazer a escritura pública de compra e venda diretamente, mediante o pagamento integral do preço, sem a necessidade de fazer o pagamento de um sinal. Hoje em dia as certidões ficam prontas em 4 dias e custam muito pouco.

Acontece que nem sempre o imóvel está vazio, ou com a documentação em ordem, assim como nem sempre o comprador tem a disponibilidade imediata dos recursos para a compra, seja porque o dinheiro está aplicado ou porque ele vai tomar um empréstimo junto ao banco e muitas vezes é a soma de alguns ou todos esses fatores que eu acabei de falar, e possivelmente outros.

Nesses casos, o mais indicado seria fazer um sinal, para que as partes possam formalizar e firmar o negócio para que então possam avançar em todos os trâmites que forem necessários.

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Aí surge o 3º ponto desse vídeo, que é:

De quanto deve ser o sinal?

Esse é um ponto que eu sempre trago aos meus clientes pois é muito comum as pessoas dizerem: O de PRAXE é 10%.

Eu, particularmente acho que não existe uma resposta exata pra essa questão, vai depender muito do negócio concreto e as motivações e necessidades das partes envolvidas.

Se você estiver sendo assistido por um advogado especialista em direito imobiliário, não se preocupe, deixe que ele cuide disso e conduza seu negócio, mas é muito comum as partes não terem um advogado e o próprio corretor ou imobiliária que conduz o negócio, e muitas vezes esses profissionais colocam seus próprios interesses acima dos do cliente colocando-os muitas vezes em risco.

Aqui na Zona Sul do Rio de Janeiro, os valores dos imóveis são significativamente altos e 10% pode significar uma quantia expressiva.

E geralmente, eu costumo muito ver isso acontecer, o sinal é feito antes de verificar a documentação dos vendedores e as do imóvel, e isso, ao meu ver, não é o mais correto.

Eu, Victor, jamais faria um sinal de 10% antes de verificar a situação jurídica dos vendedores e do imóvel, acho arriscado.

E tem 2 motivos principais do porque eu acho isso arriscado:

1º MOTIVO:

Imagina que você deu um sinal de 10% na compra de um imóvel de R$2.000.000, ou seja, você deu R$200.000 de sinal – tendo visto apenas a certidão de ônus reais – o que é muito comum corretores e imobiliárias recomendarem aos seus clientes. Pois bem, imagina que o vendedor venha a falecer. Acontece! Nesse caso o imóvel entrará no inventário, o que pode ser uma dor de cabeça e dependendo da situação pode demorar muito pra se resolver, e você estará com R$200.000 na mesa e sem a posse do imóvel.

2º MOTIVO:

no mesmo exemplo acima, você deu R$200.000 de sinal e após a apresentação das certidões verificou-se que o vendedor tinha diversos apontamentos que colocariam o comprador em risco.

Geralmente nesses casos, no próprio documento preliminar, seja um contrato de sinal ou uma promessa de compra e venda, reza que caso haja apontamentos nas certidões que possam colocar o negócio em risco, o vendedor deverá devolver o valor pago a título de sinal, de forma simples, ou seja, sem juros ou qualquer correção.

Muito bom, na teoria é lindo, agora imagina que o vendedor diga que não vai devolver…

Até você conseguir reaver esse valor pode demorar muito e as vezes, esses 200.000 pode te inviabilizar de comprar outro imóvel, imagina a dor de cabeça.

Qual seria então a minha sugestão nesses casos?

Bom, de duas uma!

Ou o vendedor já apresenta as certidões, que hoje em dia saem em 4 dias e custam muito pouco, e estando tudo em ordem o comprador faz o pagamento dos 10%,

ou, faz um sinal menor, e uma vez apresentadas as Certidoes e verificando que está tudo em ordem, aí sim, complementa o sinal até o equivalente aos 10%.

Importante destacar aqui, que caso o comprador tenha a disponibilidade imediata dos recursos e mesmo que o imóvel ainda esteja ocupado e que o vendedor solicite um prazo, geralmente de 30, 60 ou até 90 dias para desocupá-lo, o mais seguro seria fazer o pagamento do total do preço, mediante a celebração de uma escritura pública de compra e venda e registrar o instrumento imediatamente, e concomitantemente assinar um contrato de locação por temporada com o vendedor.

O que vejo acontecer muitas vezes, é que por conta dos juros altos, o comprador resiste em fazer o pagamento integral do preço com o pensamento de que ele fazendo um sinal agora de 10% e o pagamento do saldo somente quando o vendedor entregar o imóvel, digamos que em 60 dias, e considerando os valores altos dos imóveis, isso pode representar um desconto muitas vezes significativos, mas ao meu ver, não vale a pena correr o risco. Vou explicar melhor:

Você está comprando um imóvel de R$5.000.000. O vendedor mora no imóvel com sua família e obviamente precisa de no mínimo 60 dias para desocupar o imóvel. Você tem a disponibilidade imediata dos recursos mas pensa assim: Se eu der um sinal (após ter visto toda documentação, é claro) de 10%, ou seja, de R$500.000 e fizer o pagamento do saldo somente na entrega do imóvel, daqui a 60 dias, os R$4.500.000 referente ao saldo ficarão rendendo na minha aplicação, o que nos dias de hoje representaria em torno 2% nesse período, ou 1% ao mês, estamos falando de R$90.000 – é um valor representativo – dá pra levar os filhos pra Disney e ainda fazer umas comprinhas.

É compreensível o raciocínio, mas o que essa pessoa não está levando em consideração é que imagina que o vendedor morra nesse meio tempo. Dependendo da situação da família, de quantos herdeiros são, se tem algum problemático, se tem algum incapaz, enfim, pode ser uma grande dor de cabeça e acabar custando muito mais que R$90.000 além do custo emocional.

Compra, paga, registra, e deixa o vendedor morando no imóvel por até 90 dias mediante um contrato de locação por temporada.

Ao meu ver é a forma de minimizar ao máximo os riscos que envolvem um operação de compra e venda de imóveis.

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O 4º E ÚLTIMO PONTO é o seguinte: Eu perco o sinal se eu desistir do negócio?

Depende do que estiver escrito no seu contrato mas via de regra sim!

Existem dois tipos de arras: As penitenciais – quando o contrato possuir cláusula com direito de arrependimento, e as confirmatórias – quando o contrato possuir cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

os contratos imobiliários podem ou não, conter cláusula de arrependimento.

Se ele não possuir cláusula de arrependimento, por conseguinte, será um contrato irrevogável e irretratável.

essas duas opções de contratação influenciam diretamente na definição dos tipos de arras.

E qual a diferença entre elas?

Nas “Arras Penitenciais”, ou seja, naquele contratos em que se estabelece o direito de arrependimento, se o comprador desistir, ele perderá o sinal pago em favor do vendedor. Por outro lado, se o vendedor desistir, ele deverá devolver o sinal pago mais um valor equivalente.

Nesse caso, o valor do sinal é a penalidade, e não há espaço para danos morais, indenizações extras ou outros termos complicados.

Desistiu, perdeu o sinal, e pronto. As arras tem uma função unicamente indenizatória.

Por outro lado, nas “Arras Confirmatórias”, ou seja, naqueles contratos que são irrevogáveis e irretratáveis, se a parte inocente (aquela que não causou a desistência do negócio) for prejudicada, ela tem duas opções:

pode desfazer o negócio ou exigir a execução do contrato.

Em ambas as situações, a parte inocente pode reter as arras (se for quem as recebeu) ou exigir a devolução das arras mais um valor equivalente (se for quem as pagou).

O valor das arras funciona como uma espécie de indenização mínima.

Além disso, a parte inocente tem o direito de solicitar indenização adicional se conseguir provar que o prejuízo foi maior do que o valor das arras.

Resumindo, nas arras confirmatórias, além de você poder ficar com o sinal ou recebe-lo de volta mais o seu equivalente, você pode:

– solicitar indenização adicional se conseguir provar que o prejuízo foi maior do que o valor das arras; ou

– Exigir a execução do contrato;

Essas situações estão regulamentadas nos artigos 418 a 420 do código civil, e é importante você ler esses artigos para compreender melhor seus direitos e obrigações em cada caso

Bom, chegamos ao final do vídeo mas antes gostaria de fazer uma observação.

Importante ressaltar que o valor do sinal não deve ser nem tão alto a ponto de você ficar muito exposto ao risco com uma quantia muito alta na “mesa”, e nem tão baixo a ponto de uma possível desistência não doer, pra não ficar fácil de desistir.

Lembre-se de sempre consultar um advogado especialista no assunto pra que você não corra um risco desnecessário.

Espero ter esclarecido sobre esse assunto e seguimos as ordens pra te ajudar em sua jornada de compra e venda de imóveis.

Um abraço e bons negócios.

Likidez Real Estate – Especialistas em negócios imobiliários na Zona Sul do Rio de Janeiro.

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