Promessa e Compromisso de Compra e Venda de Imóveis: existe realmente diferença jurídica?
Quando se fala em compra e venda de imóveis, poucas expressões geram tanta confusão quanto promessa de compra e venda e compromisso de compra e venda.
É comum ouvir que a promessa admite arrependimento, enquanto o compromisso seria irrevogável e irretratável. Embora essa afirmação tenha fundamento em parte da doutrina e na evolução histórica do Direito Imobiliário brasileiro, ela não representa exatamente o que diz o Código Civil.
Afinal, existe realmente uma diferença jurídica entre esses dois contratos?
A resposta exige compreender não apenas a legislação atual, mas também a evolução histórica desses institutos.
O contrato definitivo e o contrato preliminar
Antes de responder à pergunta principal, é importante entender que toda compra e venda de imóvel normalmente passa por duas fases.
A primeira é o contrato preliminar.
A segunda é o contrato definitivo, representado pela escritura pública (quando exigida) e, principalmente, pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis.
É justamente nessa primeira fase que aparecem as expressões promessa e compromisso de compra e venda.
O que diz o Código Civil?
Curiosamente, o Código Civil praticamente não diferencia promessa e compromisso.
Os arts. 462 a 466 disciplinam o chamado contrato preliminar, estabelecendo que ele deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, exceto quanto à forma.
Já os arts. 1.417 e 1.418 tratam do direito do promitente comprador.
Observe que o próprio art. 1.417 utiliza a expressão:
“Mediante promessa de compra e venda…”
e logo em seguida afirma que essa promessa, desde que não contenha cláusula de arrependimento e seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, confere ao comprador direito real à aquisição.
Isso demonstra que o próprio Código Civil admite a existência de uma promessa de compra e venda irretratável, o que afasta a ideia de que promessa seja, necessariamente, um contrato com possibilidade de arrependimento.
De onde surgiu essa distinção?
A origem é histórica.
Antes da evolução do Direito Registral brasileiro, a promessa de compra e venda era vista principalmente como um contrato obrigacional, gerando apenas o dever de celebrar futuramente o contrato definitivo.
Com o advento do Decreto-Lei nº 58/1937, que regulamentou inicialmente os loteamentos, surgiu uma disciplina muito mais protetiva ao comprador.
O compromisso de compra e venda passou a admitir:
- registro na matrícula do imóvel;
- direito real à aquisição;
- adjudicação compulsória;
- impossibilidade de arrependimento.
Foi justamente dessa evolução que parte da doutrina passou a diferenciar promessa e compromisso.
Existem duas correntes doutrinárias
Hoje convivem, basicamente, duas interpretações.
Primeira corrente
Defende que existe diferença jurídica.
Segundo essa visão:
- Promessa de compra e venda é o contrato preliminar que admite cláusula de arrependimento.
- Compromisso de compra e venda é o contrato irrevogável e irretratável, apto a gerar direito real quando registrado.
Essa posição encontra apoio na tradição histórica do Direito Imobiliário brasileiro.
Segunda corrente
É a que considero mais compatível com o atual Código Civil.
Segundo essa interpretação, promessa e compromisso são apenas diferentes denominações para o mesmo contrato preliminar.
O que realmente define seus efeitos jurídicos não é o título escolhido pelas partes, mas o conteúdo do contrato.
Assim, tanto um instrumento denominado “Promessa de Compra e Venda” quanto outro chamado “Compromisso de Compra e Venda” poderão produzir exatamente os mesmos efeitos, desde que preencham os requisitos legais.
Então o título do contrato não importa?
Importa.
Mas menos do que muitos imaginam.
O título do contrato pode servir como elemento de interpretação da vontade das partes.
Entretanto, ele não prevalece sobre as cláusulas efetivamente pactuadas.
Imagine dois exemplos.
No primeiro, o documento recebe o título de Promessa de Compra e Venda, mas contém cláusula expressa afirmando que o negócio é celebrado em caráter irrevogável e irretratável.
No segundo, o instrumento é denominado Compromisso de Compra e Venda, porém prevê expressamente que qualquer das partes poderá desistir do negócio no prazo de quinze dias.
Qual produzirá efeitos de irretratabilidade?
A resposta está nas cláusulas, e não no título.
O direito de arrependimento
O direito de arrependimento não decorre automaticamente da palavra “promessa”.
Ele depende da vontade das partes ou de previsão legal.
O próprio art. 463 do Código Civil estabelece que, desde que o contrato preliminar não contenha cláusula de arrependimento, qualquer das partes poderá exigir a celebração do contrato definitivo.
Ou seja, a irretratabilidade decorre da ausência da cláusula de arrependimento, e não da nomenclatura utilizada.
O registro do contrato
Quando o contrato não contém cláusula de arrependimento e é registrado na matrícula do imóvel, nasce para o comprador o chamado direito real à aquisição, previsto no art. 1.417 do Código Civil.
Esse direito fortalece significativamente sua posição jurídica, tornando o contrato oponível perante terceiros.
Mesmo assim, é importante lembrar que o registro do contrato preliminar não transfere a propriedade do imóvel.
A propriedade somente é adquirida com o registro do título translativo, conforme estabelece o art. 1.245 do Código Civil.
Adjudicação compulsória
Se o comprador cumprir integralmente suas obrigações e o vendedor se recusar a outorgar a escritura definitiva, poderá ser proposta ação de adjudicação compulsória.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento por meio da Súmula 239, segundo a qual o direito à adjudicação compulsória não depende do prévio registro do compromisso de compra e venda.
Isso demonstra que a proteção do comprador decorre muito mais da existência de um contrato válido e irretratável do que propriamente da nomenclatura utilizada.
Qual expressão utilizar?
Na prática imobiliária brasileira, ambas continuam sendo amplamente utilizadas.
Muitos escritórios preferem a expressão Promessa de Compra e Venda.
Outros adotam Compromisso de Compra e Venda, especialmente quando desejam enfatizar o caráter irrevogável e irretratável do negócio.
Não existe proibição legal para qualquer das duas.
O mais importante é que o contrato seja tecnicamente bem elaborado, contenha todos os requisitos essenciais previstos no art. 462 do Código Civil e discipline claramente questões como preço, forma de pagamento, posse, documentação, distribuição de despesas, hipóteses de inadimplemento e consequências jurídicas do descumprimento.
Conclusão
Embora parte da doutrina ainda diferencie promessa e compromisso de compra e venda, essa distinção perdeu grande parte de sua relevância prática após o Código Civil de 2002.
Hoje, a principal preocupação do intérprete não deve ser o título atribuído ao contrato, mas sim o seu conteúdo.
É a existência — ou não — de cláusula de arrependimento, a observância dos requisitos do contrato preliminar, a possibilidade de registro e a adequada distribuição de direitos e obrigações entre as partes que efetivamente determinarão os efeitos jurídicos do instrumento.
Em outras palavras, um contrato denominado Promessa de Compra e Venda pode ser tão forte e eficaz quanto um Compromisso de Compra e Venda. O que realmente importa é que ele seja tecnicamente bem estruturado e reflita, com precisão, a vontade das partes.
Boa negociação!
Victor Javier Studart
SIGA A GENTE!
Siga a gente no Instagram, assim você fica atualizado(a) quando novos imóveis entrarem para venda 👉🏻 INSTAGRAM (@likidezrealestate): (só clicar e SEGUIR).
Fale diretamente pelo whatsapp: http://bit.ly/fale_com_a_likidez
LIGUE: (21) 96932-1408
EMAIL: contato@likidez.com.br
Nosso site: www.likidez.com.br
FACEBOOK: www.facebook.com/likidez
YOUTUBE (VIDEOS): https://youtube.com/c/LikidezRealEstate
Likidez Real Estate – Especialistas em negócios imobiliários na Zona Sul do Rio de Janeiro – Nossa missão é encontrar o #seulugarcerto
